W ostatnich latach liczba hal magazynowych w Polsce wzrosła bardzo dynamicznie. Biznes logistyczny rozwija się intensywnie, a firmy albo budują obiekty na własny użytek, albo z myślą o wynajmie. Która z opcji jest lepsza? Jakie są zalety i wady wynajmu, a jakie budowy? Co jeszcze do wyboru mają przedsiębiorcy?
- Jak wygląda polski rynek magazynowy?
- Zalety i wady budowy magazynu
- Zalety i wady wynajmu magazynów
- Zalety i wady kupna gotowego magazynu
Jak wygląda polski rynek magazynowy?
Jeżeli chodzi o rynek magazynowy w Polsce, przedsiębiorcy mają bardzo szeroki wybór. Ostatnie lata przyniosły szereg inwestycji budowlanych, przez co w dość krótkim czasie powstało wiele nowoczesnych hal. Część z nich była budowana z myślą o potrzebach konkretnej firmy (rozwiązania BTO – Build to Own), a były też i te, które z założenia miały trafić na rynek wynajmu (BTR – Build to Rent). Oczywiście jest jeszcze trzecia opcja – zakup gotowej i już wybudowanej hali magazynowej.
To sprawia, że przedsiębiorca może mieć niemały problem z wyborem najwłaściwszego rozwiązania. Decyzja powinna uwzględniać nie tylko aktualne potrzeby biznesowe, ale również prognozy rozwoju firmy, dostępny budżet oraz czas potrzebny na uruchomienie powierzchni magazynowej. Z tego też względu warto przyjrzeć się plusom i minusom wynajmu, budowy albo kupna magazynu.
Zalety i wady budowy magazynu
Aby zbudować halę, w pierwszej kolejności należy znaleźć odpowiednią firmę, która się tym zajmuje oraz opracować szczegółową dokumentację projektową. Budowa magazynu wiąże się z uzyskaniem pozwoleń, przygotowaniem gruntu oraz szeregiem analiz – wiele tak naprawdę będzie zależało od potrzeb danej firmy, a dużą zaletą jest przede wszystkim pełne dopasowanie obiektu do specyfiki prowadzonej działalności.
Inwestor ma pełną kontrolę nad układem pomieszczeń, wysokością hali, rozmieszczeniem bram załadunkowych, systemami przeciwpożarowymi czy infrastrukturą techniczną. Może też zaplanować przyszłą rozbudowę, rezerwując odpowiedni teren. Na tym właściwie kończą się zalety, ponieważ budowa magazynu wiąże się z wieloma kosztami (zakup działki, projekt, roboty budowlane, przyłącza mediów), a także długim czasem trwania takiej inwestycji – od kilku miesięcy do nawet dwóch lat.
To dobre rozwiązanie dla względnie stabilnych biznesów, które planują wieloletnią działalność w jednej lokalizacji i potrzebują bardzo specyficznej infrastruktury. Dla firm rozwijających się dynamicznie albo działających w branżach sezonowych ryzyko zamrożenia kapitału może być zbyt wysokie.
Podsumowanie budowy magazynu
- Zalety: pełne dopasowanie do potrzeb, kontrola nad rozbudową, długoterminowa inwestycja w nieruchomość
- Wady: wysokie koszty początkowe, długi czas realizacji, ryzyko zamrożenia kapitału, konieczność uzyskania pozwoleń i analiz geotechnicznych
Zalety i wady wynajmu magazynów
W przypadku wynajmu hali magazynowej także należy wybrać taki obiekt, który będzie odpowiadał potrzebom firmy, jednak przedsiębiorca ma elastyczność w zakresie na jak długi czas chce skorzystać z takiej oferty. Umowy najmu mogą być zawierane na okresy od kilku miesięcy do nawet kilkunastu lat, w zależności od wynajmującego i standardu obiektu. To oczywiście wiąże się z podpisaniem umowy oraz płaceniem miesięcznego czynszu, który obejmuje najczęściej również koszty eksploatacyjne.
Podobnie działają zresztą magazyny typu BTS (Build to Suit), czyli magazyny szyte na miarę – tutaj następuje budowa odpowiedniej hali pod konkretnego najemcę, ale pod wynajem, choć raczej na okres nieco dłuższy, zazwyczaj minimum 5–10 lat. Plusy wynajmu są takie, że można szybko wejść do gotowego budynku (nawet w ciągu kilku tygodni) oraz elastyczna umowa pozwalająca na dostosowanie powierzchni do aktualnych potrzeb biznesowych.
Dodatkowym atutem wynajmu jest brak konieczności angażowania kapitału w zakup nieruchomości, co pozwala zachować płynność finansową i przeznaczyć środki na inne obszary rozwoju firmy. Wadą natomiast są stałe koszty miesięczne, ograniczona możliwość modyfikacji obiektu bez zgody właściciela oraz potencjalne podwyżki czynszu po zakończeniu okresu umownego.
Podsumowanie wynajmu magazynu
- Zalety: szybkie wejście do gotowego obiektu, elastyczność umowy, brak zamrożenia kapitału, możliwość zmiany lokalizacji
- Wady: stałe koszty miesięczne, ograniczone prawo do modyfikacji, ryzyko podwyżki czynszu, brak budowania wartości aktywów
Zalety i wady kupna gotowego magazynu
Trzecią opcją jest zakup gotowego już magazynu, co wydaje się wyborem najlepszym, ale tylko z pozoru. Pierwszy problem wiąże się z ilością takich ofert – nie jest ich aż tak dużo na rynku, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach blisko głównych szlaków komunikacyjnych. Po drugie, oferowany standard może być nie do końca tym, czego się szuka, co może pociągnąć kolejne koszty, czyli przebudowę czy generalny remont.
Kupując gotowy obiekt, przedsiębiorcazyskuje natychmiastową własność nieruchomości, która stanowi aktywo firmy i może zyskiwać na wartości. Unika również uzależnienia od wynajmującego oraz ryzyka wypowiedzenia umowy. Z drugiej strony, musi dysponować znacznym kapitałem na transakcję oraz liczyć się z kosztami utrzymania, remontów i podatku od nieruchomości.
Może być to więc zarówno kosztowne, jak i ryzykowne, gdy jeszcze dodatkowo dokonuje się zakupu z opcją pod wynajem określonej powierzchni innym podmiotom. W takim przypadku przedsiębiorca staje się jednocześnie inwestorem na rynku nieruchomości komercyjnych, co wymaga dodatkowej wiedzy oraz zaangażowania w zarządzanie obiektem.
Podsumowanie kupna gotowego magazynu
- Zalety: natychmiastowa własność, budowanie aktywów, brak czynszu, możliwość wynajmu części powierzchni
- Wady: wysokie koszty zakupu, ograniczona dostępność ofert, konieczność adaptacji obiektu, koszty utrzymania i podatków