5 rzeczy, o których trzeba pamiętać przy wyborze dewelopera

Przy wyborze nieruchomości, większość osób zaopatruje się częściej na mieszkanie aniżeli dom, zatem wolą kupić nowy lokal w nowoczesnym budownictwie i mieć gwarancję stabilności oraz komfortowego mieszkania. Abstrahując od kosztów jakie trzeba w tym celu ponieść, gdyż z tego sprawę zdają sobie wszyscy, należy pamiętać o innych „niespodziankach” czyhających po drodze. Przedstawiamy 5 najważniejszych rzeczy, o których trzeba pamiętać, przy zakupie nowych nieruchomości.

1. Wybór inwestycji – sprawdzenie lokalizacji
2. Sprawdzenie dewelopera
3. Sposób finansowania
4. Umowa deweloperska
5. Jak sprawdzić kierownika budowy?

1. Wybór inwestycji – sprawdzenie lokalizacji

Wbrew wszelkim zapewnieniom dewelopera o jak najlepszej lokalizacji, należy ją samemu dokładnie sprawdzić. Najlepiej zrobimy, jeśli zwiedzimy okolice, popytamy mieszkańców o warunki życia w danym rejonie, sprawdzimy komunikację, połączenia z innymi miastami, odległości do najważniejszych dla nas obiektów typu apteka, sklep spożywczy, szkoła itp. Sprawdźmy czy inwestycja naprawdę znajduje się w cichym i spokojnym miejscu, a nie przy schowanej za drzewami stacji PKP. Za zasady, to co pięknie wygląda na wizualizacji, nie zawsze ma przełożenie na rzeczywistość.

2. Sprawdzenie dewelopera

Jest to druga, zasadnicza kwestia. Wbrew pozorom i powszechnemu myśleniu, należy z większą starannością przyjrzeć się firmom długo działającym na rynku, gdyż wieloletnia aktywność nie musi być tożsama z rzeszą zadowolonych klientów i wysokiej jakości wykonaną inwestycją. Należy sprawdzić czy poprzednio przeprowadzone przedsięwzięcia przebiegały planowo, bez zarzutów i jak układa się z nimi ogólna współpraca. W tym celu możemy zasięgnąć informacji na różnorodnych forach internetowych założonych przez mieszkańców bądź potencjalnych klientów, gdzie znajdziemy opinie zachęcające do współpracy bądź odwrotnie.

Natomiast w przypadku nowego dewelopera, który nie może pochwalić się osiągnięciami inwestycyjnymi, poprośmy go o prospekt informacyjny dotyczący budowy, księgę wieczystą a także KRS, dzięki któremu poznamy kondycję danej firmy (np. jaką ma formę prawną, co wbrew pozorom jest dosyć istotne, a często jest pomijane). Warto również zasięgnąć wiedzy na temat planowanych przez dewelopera inwestycji, aby po zakupieniu mieszkania nie okazało się że np. za kilka lat, okna naszej sypialni wychodzić będą na spalarnię śmieci. Jest to oczywiście dosyć radykalny przykład, ale generalnie powinniśmy zatroszczyć się o naszą przyszłość pod każdym kątem.

3. Sposób finansowania

Jest to żmudny i męczący proces, na który składa się kilka ważnych czynników:

a) Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania, sprawdźmy naszą zdolność kredytową. Udajmy się do interesującego nas banku i poprośmy o jej wstępne zbadanie pamiętając przy tym, że oprócz środków, które musimy przeznaczyć na sam zakup nieruchomości, potrzebne nam będą również pieniądze na wykończenie. Jeśli nie mamy wystarczających oszczędności, które moglibyśmy przeznaczyć na ten cel, będziemy musieli wnioskować o wyższy kredyt. Jeżeli wstępna decyzja banku będzie pozytywna, wówczas sprawdźmy sposób finansowania danej inwestycji.

b) Dowiedzmy się czy budowa realizowana jest ze środków własnych firmy czy zaciągnięty został kredyt inwestycyjny. W przypadku tego drugiego, musimy pamiętać że do czasu spłacenia całej wartości kredytu inwestora, na mieszkaniu nas interesującym ciążyć będzie hipoteka. W  takiej sytuacji, po oddaniu budynku do użytkowania, wpłaceniu całej kwoty zakupu oraz podpisaniu umowy przenoszącej prawo własności, powinniśmy otrzymać od banku dewelopera odpowiednie zaświadczenie, z którym udajemy się do najbliższego Sądu z wnioskiem do Wydziału Ksiąg Wieczystych o wyodrębnienie lokalu z hipoteki. Uchroni nas to przed ewentualnymi nieprzyjemnościami, w przypadku nie wypłacalności dewelopera.

c) Nie zależnie od tego, czy inwestycja finansowana jest ze środków własnych firmy czy z kredytu, pieniądze klientów muszą zostać przelane na odpowiedni rachunek. Istnieją rachunki powiernicze, wyodrębnionych wpływów oraz ich odpowiednie podrodzaje ale wspólnym mianownikiem jest to, że każdy przychód i rozchód z konta dewelopera jest dokładnie monitorowany, w związku z czym nie ma obaw, że pieniądze przez nas wpłacane nie idą na inne cele niż te, związane z budową. Takie warunki obowiązują od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej, która ma na uwadze głównie ochronę praw nabywców.

d) W każdym przypadku, bez względu na to czy deweloper zaciągnął kredyt czy też nie, postępy pracy na budowie śledzi dokładnie bank. Po zakończeniu kolejnego etapu budowy, na miejsce udaje się pracownik banku, który sporządza dokumentacje fotograficzną,  wydaje opinię i od jego decyzji zależy czy deweloper otrzyma kolejne środki na dalszą budowę inwestycji. Dokładnie tak samo, dzieje się w przypadku banku realizującego kredyt dla klientów dewelopera. W sytuacji kiedy kupujemy mieszkanie jeszcze w trakcie realizacji, wpłaty dokonywane są ratami w wysokości ustalonej przez bank. Przed wypłatą kolejnej raty, zaawansowanie prac na budowie sprawdza pracownik banku i w przypadku wątpliwości, ma prawo wstrzymania realizacji środków do czasu ich wyjaśnienia.

4. Umowa deweloperska

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej, poprośmy dewelopera o jej wzór. Dzięki temu będziemy mogli spokojnie zapoznać się z jej warunkami, a  w razie wątpliwości poddać ją analizie prawnikowi lub innej osobie znającej się na rzeczy. Szczególnie ważne jest to w przypadku osób, którym język prawniczy niewiele mówi. Jeżeli ekspert w tej dziedzinie, nie będzie miał żadnych wątpliwości możemy przystąpić do jej podpisania. Umowa ta ma formę aktu notarialnego, która po zakończeniu prac budowlanych i odbiorowych, daje nam prawo do przeniesienia na nas własności. Umowa ta zawiera m.in. szczegółowy opis inwestycji, sposób finansowania, informacje o deweloperze, prospekt informacyjny. Dzięki temu, możemy na bieżąco śledzić postępy prac.

Oprócz tego, klient może w każdej chwili zrezygnować z zakupu nieruchomości, a deweloper na mocy ustawy deweloperskiej, jest zobowiązany zwrócić wszystkie do tej pory wpłacone środki, o czym informują też zapisy umowy. Gwarantuje ona również stabilność ceny mieszkania, tzn. jeśli umowa została podpisana, a deweloper zdecyduje się na zmianę ceny za m2, osoby które zdążyły w międzyczasie podpisać akt notarialny, już ta cena nie obejmuje. Oprócz tego, umowa gwarantuje podwójne zabezpieczenie dla klienta w ten sposób, że w sytuacji kiedy deweloper chciałby się wycofać z przedsięwzięcia, wówczas musiałby zwrócić dwukrotność poniesionych przez klienta środków.

5. Jak sprawdzić kierownika budowy?

Prawie każdy kierownik budowy, najchętniej schowałby się w swojej budce i nie wystawiał nosa ani przez chwilę. Niestety w większości przypadków tak się jednak dzieje, co owocuje później wieloma błędami, opóźnieniami itp. Ponieważ my jako klienci wpłacamy na rachunek dewelopera ogromne sumy pieniężne, dobrze by było żebyśmy śledzili dokładnie przebieg budowy naszego mieszkania. Nie bójmy się zapytać kierownika o najmniejsze szczegóły, gdyż to jest jego praca i jego obowiązek, aby wszystkiego dopilnować.

Jeżeli zauważymy, że kierownik mówiąc kolokwialnie „olewa” sprawę, wówczas musimy być jak przysłowiowy wrzód, ponieważ to my będziemy mieszkać w danym lokalu i my będziemy ponosić koszty ewentualnych napraw spowodowanych czyimś nieróbstwem. Nie chcemy przecież odbierać mieszkania, w którym jest brudno, gdzie mamy porysowane szyby czy poobijane drzwi. Dlatego przy odbiorze mieszkania, koniecznie zabierzmy ze sobą kogoś obeznanego w tej dziedzinie, kto zwróci uwagę na najmniejszy błąd. Deweloper po wykryciu każdej usterki, ma obowiązek ich naprawienia na swój koszt, zatem lepiej wybadać wszystko wcześniej i mieć spokojną głowę oraz zaoszczędzone pieniądze w kieszeni.

Pomimo tego, że polskie prawo tym razem wyszło naprzeciw konsumentom i wprowadziło w życie ustawę chroniącą ich prawa, pamiętajmy że osoby, z którymi przyjdzie nam współpracować przy budowie określonej inwestycji, będą mieli dla nas inne atrakcje. Dlatego musimy mieć szeroko otwarte oczy i patrzeć wszystkim na ręce. Nie bójmy kierować się zasadą „płacę-wymagam”.